走出去，廣東物業企業的“藍海戰略”、 王兆春

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走出去，廣東物業企業的“藍海戰略”

——從經濟普查數據看廣東物業企業的跨地區布局

文/王兆春

??? 溫家寶總理在今年兩會《政府工作報告》中提出：“大力發展……物業服務、社區服務等面向民生的服務業，積極拓展新型服務領域。”總理連續兩年在《政府工作報告》中提到物業管理，這對于全國物業服務行業的發展意味著什么？而對于一直領跑全國的廣東來說，又意味著怎樣的機遇和挑戰？

本文試圖通過對第二次全國經濟普查的相關數據進行分析，在全國行業大背景下，探討廣東物業企業跨地區布局的發展思路。

一、??? 經濟普查數據凸顯物業行業發展的區域不均衡

??? 根據2009年12月25日國務院第二次全國經濟普查領導小組辦公室和國家統計局發布的我國第三產業的主要數據，物業管理在過去幾年中發展迅猛，就業人數增幅遠超社會平均水平，而且主營業務收入占GDP的比重也顯著增加（全國為0.69%，而廣東更是高達1.16%）。而廣東的數據更是令人鼓舞，在全國物業行業總量中，廣東的企業數量占14.6%，從業人數占16.5%，而主營業務收入更是高達五分之一。

??? 然而，對相關數據做進一步的區域性對比分析就會發現，在“形勢喜人”的背后，還存在著嚴重的區域發展不平衡問題，而且省級和國家層面上都同樣突出。

從全國范圍看，物業管理東西部差距明顯

??? 從全國的情況來看，東西部差距明顯，少數經濟較發達的沿海省份和直轄市占據全國相當大的比重。在大陸的31個省、自治區和直轄市中，排名前六位的省、市的物業企業數量、從業人員數和主營業務收入總量分別占到全國的46.1%、52.2%和65.5%。（具體見表1，表2和表3）

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從全省來看，廣東物業管理的地區不均衡問題更加突出

??? 盡管仍是全國物業管理第一大省，但廣東省的區域性不均衡的狀況更為突出，物業服務資源過于集中于珠三角少數發達城市。在全省21個地市中，深圳、廣州、佛山、東莞四城市的物業企業數量、從業人員數和主營業務收入總量分別占到全省的73.8%、81.2%和91.5%（具體見表4，表5和表6）。

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區域發展不均衡所造成的市場矛盾

????物業管理的這種區域發展不均衡帶來了兩類典型矛盾，而這兩類矛盾對廣東物業企業的未來發展戰略將會產生深遠的影響3002

??? 一類是在物業企業集中、物業管理發達的地區，存在著服務質量的結構性矛盾，即高端物業服務供不應求和低端物業服務供過于求的矛盾。以深圳為例，最新數據顯示總人口數近1450萬，而物業企業達1900家；廣州情況更突出，總人數與深圳大致相當，但物業企業數量則多達3000多家。因此，這些地區的市場競爭異常激烈，中小物業企業和新成立企業的生存空間受到很大擠壓，導致了低價惡性競爭、服務質價不符、物業企業退出矛盾重重等現象，由此帶來的連鎖反應使得一些大的物業企業也不得不跟進。另一方面，這些地區經過二十多年的市場化發展，物業服務消費的觀念已經普遍被接受，差異化的服務需求和高端物業服務有著廣泛的潛在顧客，但是這種過于激烈的競爭卻反而使得同質化現象嚴重，導致高素質的物業服務有效供給不足。

??? 另一類則是在物業服務欠發達的地區，因物業服務總量的供給滯后帶來的供需矛盾。如同歐洲最大制鞋企業巴塔公司的創始人托馬斯·巴塔當年在發現巴爾干半島的農民不穿鞋時所說的：“農民不穿鞋不是因為他不需要鞋，而是因為他買不到鞋”，內地尤其是西部欠發達省份和地區的居民并非不需要物業服務，而是沒有企業來提供足夠的服務。如果說東部沿海地區物業管理幾十年的發展都是企業領先于消費者的話，那么在城市化進程普遍提速的內地，則是物業行業的發展已經滯后于居民的消費需求了。

??? 市場需求才是企業生存的土壤，而順應市場需求才能抓住發展的契機。對于廣東省珠三角地區的眾多物業企業來講，面對當前日益激烈的本地競爭和巨大的外部市場空間，采取“走出去”的市場拓展策略，及早進行跨地區戰略布局，無疑是一項順應市場、引領變革的戰略決策。

二、??? 實施“走出去”戰略，進行跨地區布局，是新形勢下廣東物業企業的“藍海戰略”

??? 基于上述分析，“走出去”戰略包括兩個方面：一方面是從珠三角各地市向省內物業管理欠發達的地區（如粵北、粵西等）拓展，另一方面則是從省內向省外拓展，重點是近年來經濟發展水平較高、城鎮化進程較快而物業管理發展明顯滯后的內地省市。無論是知名企業，還是中小型企業抑或新成立企業，這一戰略性轉變都有重要的現實意義。

避開本土過于激烈的市場競爭，拓展新的生存空間與發展契機

??? 廣東物業企業總量超過8000家，而且絕大部分集中于珠三角少數地市，此外在全國超過500家的一級資質企業中，廣東獨占100多家，市場競爭激烈程度可想而知。此外，本土業戶對于物業服務的要求日益提高，而最低工資、能源物料和管理人員等的成本都呈現快速增長態勢，大大推高了企業經營成本，但物業服務收費的增加則相對滯后，這給管理水平不高、成本消化能力不強和創富能力欠缺的物業企業，尤其是新企業和眾多小型企業的發展乃至生存，都帶來了極大的挑戰和壓力，虧損經營甚至無項目運轉的情況都不鮮見。

??? 廣東物業管理在全國的知名度和認同度還是相當高的，因此，向物業管理市場化尚未定型的地區發展，可以充分利用廣東二十多年來物業管理市場化的人才、管理、經驗和制度方面的優勢，結合當地的勞動力成本優勢，以較低的代價和成本迅速確立市場主導性地位，從而走出低價競爭的怪圈，占得發展先機。

轉變發展方式，進行管理與智力輸出，推動產業升級

??? 當前，調整優化經濟結構、轉變經濟發展方式，是我國經濟與社會發展面臨的重大任務。對于廣東物業企業來講，向省內或者省外的物業管理的“欠發達地區”拓展業務，尤其是通過開展管理咨詢、項目設計、業務培訓、資源整合、服務與管理外包等高端業務，可以充分發揮自身經驗優勢，從勞動密集型向技術密集型、知識密集型和管理密集型轉變，從“勞動力輸入大省”向“管理與智力輸出大省”轉變，從而實現既有管理資源的效益最大化，推動全行業轉變經營發展方式，逐步實現產業升級，在全國物業行業中占據制高點。

配合國家宏觀政策導向，爭取更多支持與優惠措施

??? 中物協在2010年1號文中，把“抓住國家區域經濟協調發展的機遇，推進物業管理在中西部地區的進一步崛起”作為貫徹落實《政府工作報告》的八項重點工作之一，并將推動中西部地區物業管理的加快發展列入中物協行業發展研究中心的研究課題。宏觀上推進區域平衡發展的政策導向，將為廣東省企業的向外拓展提供難得的機遇與便利條件。而中物協關于東部地區給西部地區提供經驗和示范的意見，也有助于提升廣東物業管理在全國的的品牌知名度和美譽度，將給廣東物業企業參與外地競爭增加籌碼。

??? 此外，城鎮化進程中的農村物業管理、城中村改造后的物業管理等，已經進入國家高層管理的視野，而廣東的東莞、深圳等地市已就此進行試點并取得一系列成果，并獲得中物協的特別肯定，這使得廣東物業企業在這一新的市場領域將具有得天獨厚的競爭優勢。

三、??? 跨地區布局是機遇與挑戰并存的戰略選擇

??? 跨地區發展戰略在客觀上的可行性，并不能抵消企業在具體的經營發展過程中的風險和挑戰。除少數的先行者外，對于大部分的廣東物業企業，尤其是中小企業來講，跨地市、跨省區的市場拓展還是一項新的功課，經驗和準備都尚不充分。中國幅員遼闊，地區性差異巨大，因此物業項目地域分散性加大、管理半徑增加，既帶來適應不同地區的政治、經濟、文化和市場環境，以及實現業務本土化的新問題，而既有業務活動的管理思維和方式也將發生根本性改變，例如組織架構的改變、遠程服務品質控制手段的改進，溝通手段和方式的轉變、人力資源的開發與使用、經營管理風險的控制等。要解決每一個問題，都需要企業和行業付出艱苦的努力。

??? 但是廣東歷來不乏第一個吃螃蟹的勇者，自物業企業在廣東落地生根的那一天起，廣東的物業管理就一直處于改革與創新的最前沿，成為引領行業的風向標。值此全國物業行業的大變局，廣東的物業企業理應繼續勇立潮頭，抓住機遇，繼續充當中國物業管理的排頭兵，探索一條跨地區布局的發展之路，實現全省行業的跨越式發展。

?????????????????????????????????????????????????????? （作者系廣州東康物業服務有限公司 副總經理）