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            廣州市物業服務企業退出物業項目管理辦法

            廣州市物業服務企業退出物業項目管理辦法

             

             

             

              關于印發《廣州市物業服務企業退出物業項目管理辦法》的通知

             

            各有關單位、業主委員會(業主):

            經市人民政府同意,現將《廣州市物業服務企業退出物業項目管理辦法》印發實施,請結合實際認真貫徹執行。執行中的意見和建議,請向我局反映。

            特此通知。

             

             

             二〇一二年十二月  日

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

            廣州市物業服務企業退出物業項目管理辦法

             

            第一章  總則

            第一條  為進一步規范物業服務企業退出物業項目管理,維護業主、物業服務企業的合法權益,做好物業項目管理服務的銜接工作,構建安全、文明、和諧的居住環境,依據國務院《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》等法律法規的有關規定,制定本辦法。

            第二條  本市行政區域內,物業服務企業退出物業項目以及新聘物業服務企業對物業項目進行接管,適用本辦法。

            第三條  物業服務企業退出物業項目應當本著維護社會和諧穩定、保障業主正常生活秩序、誠信守法、平穩有序的原則進行。

            第二章  職責分工

            第四條  市房地產行政主管部門負責本市物業服務企業退出物業項目的指導和監督管理工作。

            區、縣級市房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務企業退出物業項目的指導和監督管理工作。

            第五條  區、縣級市人民政府負責組織街道辦事處、鎮人民政府及相關職能部門對本行政區域內物業服務企業退出物業項目的行為實施具體指導和管理工作。

            街道辦事處、鎮人民政府應當及時組織協調解決業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業在退出物業項目階段出現的問題。居民委員會、村民委員會予以協助和配合。

            第六條  信訪、建設、城市管理、林業園林、公安、消防、物價和質量技術監督等部門應當按照各自工作職責,加強與街道辦事處、鎮人民政府及區、縣級市房地產行政主管部門的協調配合,協助做好物業服務企業退出物業項目管理的相關工作。

            第七條  供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位,應當嚴格履行職責,直接為業主提供服務,向終端用戶收取有關費用。

            約定由物業服務企業代收費用且物業服務企業退出物業項目時已代收的,物業服務企業應向專營服務單位清繳已代收費用;物業服務企業未及時清繳的,專營服務單位應通過合法途徑向物業服務企業追繳費用,不得因未清繳費用而停止向用戶提供服務。

            專營服務單位應當協助街道辦事處、鎮人民政府和有關部門做好物業服務企業退出物業項目管理的相關工作。

            第八條  物業管理行業協會應督促、協調物業服務企業做好物業項目退出活動中的相關工作。

            第九條  建設單位應當維護購房人的合法權益,履行商品房買賣合同約定,解決物業項目遺留問題,為物業項目管理工作的順利銜接提供保證。

            第十條  物業服務企業應當堅持誠信守法的原則,協助解決物業項目遺留問題,做好銜接工作,履行退出程序和相應義務,保障物業項目管理活動的連續性。

            第十一條  業主、業主大會選聘和解聘物業服務企業,應當從物業項目管理的連續性、穩定性和長遠利益出發,保障物業項目的正常秩序。

            選聘和解聘物業服務企業,業主、業主委員會應當組織召開業主大會,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。

            業主委員會應協助物業服務企業和專營服務單位督促業主交納相關費用。

            第三章  退出程序

            第十二條  原物業服務企業退出、新聘物業服務企業進駐物業項目應當按照下列程序進行:

            原物業服務企業應當按照本辦法規定,向業主、業主大會移交相關資料和財物并及時退出物業項目,業主、業主大會接管物業項目。

            業主、業主大會選聘新的物業服務企業的,業主、業主大會應當在原物業服務企業退出物業項目后,按照物業服務合同的約定與新聘物業服務企業辦理移交手續,新聘物業服務企業方可進駐物業項目。

            原物業服務企業未及時退出物業項目的,業主、業主大會、新聘物業服務企業可以通過區、縣級市房地產行政主管部門或者司法途徑要求原物業服務企業退出物業項目。

            第十三條  有下列情形之一的,物業服務企業應當退出物業項目:

            (一)前期物業服務合同期限未滿,業主、業主大會依法作出決定選聘新的物業服務企業,且與新聘物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的;

            (二)物業服務合同期限屆滿或者符合物業服務合同約定的解除條件,業主、業主大會依法作出決定選聘新的物業服務企業,且與新聘物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的;

            (三)物業服務企業依法提前解除合同或合同期屆滿不再續約的;

            (四)物業服務企業因破產或資質被注銷、吊銷等原因致使其不能繼續履行合同義務的;

            (五)依法應當退出的其他情形。

            第十四條  物業服務企業退出時,應當向業主、業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物,并配合新聘物業服務企業做好交接工作:

            (一)物業管理用房、業主共有的場地和設施設備等物品;

            (二)物業管理服務期間配置的固定設施設備;

            (三)物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;

            (四)利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料,已代收的專營服務費用、預收的物業服務費用或裝修押金等其他應當移交的財物;

            (五)實行酬金制的應當移交管理期間主要財務資料的復印件;

            (六)業主房屋產權清冊等相關資料;

            (七)其他應當移交的資料和財物。

            第十五條  業主、業主大會依法作出決定選聘新的物業服務企業,要求原物業服務企業退出物業項目的,應當做好下列工作:

            (一)物業服務合同期限屆滿3個月前,業主、業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘物業服務企業,并將決定書面告知原物業服務企業。

            (二)業主、業主委員會與新聘物業服務企業簽署物業服務合同后3個工作日內,應當書面告知原物業服務企業,并與原物業服務企業就退出物業項目的交接事宜進行協商;同時,應當書面告知所在街道辦事處、鎮人民政府和居民委員會、村民委員會以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位。

            (三)業主、業主委員會與原物業服務企業就退出物業項目的交接事宜協商一致的,業主、業主委員可以委托第三方專業機構或新聘物業服務企業與原物業服務企業辦理移交手續。

            (四)業主、業主委員會應當與原物業服務企業做好移交工作,并制作移交記錄。移交記錄包括項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,由參加移交的人員簽字,業主、業主委員會與原物業服務企業簽章確認,存在爭議的,應當在移交記錄中載明。

            (五)新聘物業服務企業接管物業項目后,業主、業主委員會應當將本辦法第十四條所列資料和財物轉交給新聘物業服務企業,并由雙方簽章確認。

            第十六條  物業服務企業決定不再繼續提供服務的,應當做好下列工作:

            (一)物業服務企業依法提前解除合同或不再續約,應當在終止物業服務合同3個月前書面告知業主、業主委員會,與業主、業主委員會就退出物業項目的交接事宜進行協商;同時,應當書面告知所在街道辦事處、鎮人民政府和居民委員會、村民委員會以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位。

            (二)物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內退出物業項目,與業主、業主委員會辦理移交手續,將本辦法第十四條所列資料和財物轉交給業主、業主委員會,并由雙方簽章確認。

            (三)業主、業主大會未決定自行管理且未成立業主委員會的,物業服務企業應當將本辦法第十四條所列資料和財物轉交給居民委員會、村民委員會,并按照第十五條第(四)項的規定制作移交記錄。

            第十七條  物業服務企業退出物業項目,業主、業主大會仍未選聘出新的物業服務企業的,應由全體業主共同承擔管理責任。環衛、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當按照有關規定做好管理服務工作,屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;街道辦事處、鎮人民政府和居民委員會、村民委員會應當指導和協助業主召開業主大會,選聘新的物業服務企業。

            第十八條  物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費的,按照《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕8號)第十條的規定,業主有權拒絕。

            第四章  法律責任

            第十九條  物業服務企業不按規定履行退出程序和相應義務的,物業項目所在地的區、縣級市房地產行政主管部門應當責令限期退出;逾期拒不退出的,由物業所在地的區、縣級市以上房地產行政主管部門按照《廣東省物業管理條例》第六十三條第一款第(一)項的規定予以處罰;同時,取消其2年內參與前期物業管理招投標和政府采購物業管理招投標的資格;取消其3年內參與國家、省、市物業管理示范(優秀)項目評選資格。

            作出處罰決定同時抄告市政府采購中心、廣州市物業管理行業協會,由廣州市物業管理行業協會將其不良行為記入企業誠信檔案,并向社會公布。

            第二十條  除經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意外,物業服務企業不符合合同約定的解除條件提前終止合同,擅自撤離物業項目的,自撤離之日起,由物業所在地的區、縣級市房地產行政主管部門取消其2年內參與前期物業管理招投標和政府采購物業管理招投標的資格;取消其3年內參與國家、省、市物業管理示范(優秀)項目評選資格。

            作出處理決定同時抄告市政府采購中心、廣州市物業管理行業協會,由廣州市物業管理行業協會將其不良行為記入企業誠信檔案,并向社會公布。

            第二十一條  物業服務企業拒不移交屬于全體業主的檔案資料、財物和共用設施設備的,由物業所在地的區、縣級市房地產行政主管部門按照國務院《物業管理條例》第五十九條的規定予以處罰。

            物業服務企業損毀或者破壞屬于全體業主的檔案資料、財物和共用設施設備的,由物業所在地的區、縣級市房地產行政主管部門按照《廣東省物業管理條例》第六十三條第一款第(二)的規定予以處罰。

            第二十二條  新聘物業服務企業未通過合法途徑強行進駐物業項目的,自進駐之日起,由物業所在地的區、縣級市房地產行政主管部門取消其2年內參與前期物業管理招投標和政府采購物業管理招投標的資格;取消其3年內參與國家、省、市物業管理示范(優秀)項目評選資格。

            作出處理決定同時抄告市政府采購中心、廣州市物業管理行業協會,由廣州市物業管理行業協會將其不良行為記入企業誠信檔案,并向社會公布。

            第二十三條  物業服務企業及其工作人員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛,扣押、沒收他人證件、財物,違反治安管理的,由公安機關依法給予處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

            第二十四條  物業服務企業違反相關規定,拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不撤出物業區域、強行接管的,全體業主、業主委員會可依法通過仲裁或訴訟途徑解決。

            第五章  附則

            第二十五條  業主、業主大會依法決定自行管理或者委托其他管理人管理,物業服務企業退出物業項目管理的,參照本辦法執行。

            第二十六條  本辦法自2013年1月1日起施行,有效期5年。相關法律法規依據變化或有效期屆滿的,根據實施情況依法評估修訂。若有關規定與本辦法不一致的,以本辦法為準。

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            發布時間:2019-12-11 10:52
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