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            從站著吵到坐下談 這些老舊小區物業費順利提價

            上海曲陽路街道探路“質價雙提升”:12萬平方米小區提價,收繳率超95%,物業投訴率降25.8%

             
             

            聽到小區物業費要漲價的風聲,王阿姨最初的反應和很多居民一樣:“這怎么行?”她算了一下,自從10多年前搬進玉田路311弄后,物業費從沒漲過。身為樓組長,王阿姨擔憂:老舊小區物業費漲價要大多數居民同意,這可能嗎?

            她的擔憂不無道理。據了解,上海自2015年取消物業服務費政府指導價以來,僅兩成小區成功調整物業費,大部分小區多年未調價。一些物業公司經營不下去,直接拋盤走人,小區陷入無人管理的狀態。相比商品房,老舊小區的物業管理水平、居民收入水平普遍較低,物業費提價更是難上加難。

            然而,這件難事真的做成了。截至目前,虹口區曲陽路街道已有12萬平方米的老舊小區提升了物業費,提價幅度從0.1元/平方米至0.4元/平方米不等,收繳率超過95%。今年預計將再覆蓋老舊小區30萬平方米,三年內覆蓋100萬平方米,實現物業質價雙提升。值得一提的是,今年1至8月,曲陽轄區內12345物業投訴率同比下降25.8%。

            在虹口區委書記吳信寶看來,物業服務質價雙提升,看似是經濟指標提升,實際是黨建指標和社區和諧指標的提升。

            物業費和管理服務,誰先提升

            虹房集團大柏樹物業公司副總經理蔣彥記得,兩年前曲陽路街道提出“黨建引領下的周周轉”工作模式,聚焦居民普遍反映,卻一直沒解決的問題。公司管理層被街道專門請去約談,街道負責人說了這樣一句話:“物業費固然不高,但管理水平應首先提升,才能取信于民。”
            作為上海首批大型居住區之一,建于上世紀80年代的曲陽社區已不再年輕。售后公房小區約188萬平方米,近六成由大柏樹物業托管。物業管理問題,也曾是矛盾焦點,投訴量占12345熱線總投訴量的七成。然而,物業有苦衷:老舊小區物業收費低,有時還收不到,物業入不敷出,怎么提升服務?他算過一筆賬:按照目前大部分小區0.8元/平方米的物業費來算,大部分小區這筆收入都不足以支付人員薪資。物業費只能從小區公共收益里拿。但這樣一來,公共收益少了,又影響日常維護。
            在街道支持下,大柏樹物業決定跨前一步,不再糾結“物業費和管理水平哪個先提升”的問題。在“美麗家園”建設基礎上,針對社區“周周轉”行動,物業投入大量人力物力,小區面貌很快發生變化。2018年底,大柏樹物業還來了一次隊伍“大換血”。淘汰一批觀念落后的管理人員,引入的經理團隊以80后為主。他們習慣走出辦公室,在小區兜兜轉轉,服務意識大大增強。
            居民見環境好了,物業服務提升了,對物業的認同感隨之提升。物業也向居民說明:要想維持這樣的管理水平,光靠投入肯定做不到,調價迫在眉睫。

            從站著吵到坐下談,達成共識

            玉四居委會主任張卓知道,物業費漲價不可急于求成。此前,玉四居委會、業委會、物業已合署辦公,大柏樹物業為此增設小區物業管理員。大柏樹物業也是曲陽社區諸多物業單位中唯一建有黨支部的單位。居民區黨總支牽頭,引領業委會、物業公司“雙輪驅動”的協同社區治理,一直是曲陽社區的工作法則。
            物業費由哪些部分組成?收入、支出具體是什么?想如何調整……居委會、業委會先向物業詳細咨詢,并代表居民要求物業在服務質量上作出承諾。
            在先后召開的3次說明會上,盡管物業把收支細賬列出來,顯示虧空明顯,居民仍不買賬。有居民提出:“人家不漲,我們憑什么要漲?”張卓覺得可以理解,小區老年人超過40%,老年人大多比較勤儉。此后,居委會、物業、業委會和居民代表又開了10余次意見征詢會。一次次征詢后,居委干部和樓組長們試著傳遞出這樣的信息:“每年我們的退休工資在漲,為什么保安、保潔的工資就不能漲?”“現在是花錢買服務的時代,想服務提高,為什么不肯多花錢?”“物業費提高后,就不需要從小區公共收益里拿錢,業委會可以真正用這筆錢做一些大家急需的事情。”
            從“站著吵”到“坐下談”,在一次次拉鋸戰中,玉四居民區關于物業費上漲的征詢通過率超過70%,東四小區雙東居民區的征詢通過率超過90%。在完成調價征詢基礎上,根據每個小區實際情況測算,從2019年7月1日起,玉四小區(多層)物業費每平方米提高0.25元,玉四花苑小區(高層)物業費每平方米提高0.4元;東四小區雙東居民區每平方米提高0.1元。而且,物業費的收繳率不減反升,目前達到95%以上。近日,赤峰小區也初步達成每平方米提價0.25元的調價方案(包含物業承擔小區垃圾分類管理費用),涉及建筑面積15萬平方米。

            有了三年行動方案,質價相符

            過去,對于居民一些訴求,物業往往以“就這點錢”為擋箭牌。現在變了,物業服務上不去,別說提價,還將面臨淘汰的危機感。大柏樹物業拿出自有基金用于修繕公共設施,從改善社區環境開始提升服務,整改100多個問題,并按照提價承諾,讓小區優美環境長效保持。今年1月,物業對保安隊伍進行調整,更多年輕專業的保安來到小區。
            疫情發生后,曲陽轄區物業企業在“家園黨建”引領下,組成“曲陽物業聯盟”,針對防疫物資短缺、部分物業公司人手不足等問題,協調物業企業相互支援。4月,物業承擔起垃圾分類主體責任。臺風季節,物業將所有電線周圍樹木進行修剪,對可能倒伏的120棵大樹進行加固。一天突降暴雨,一棟樓的六層滲水,造成五層一戶人家漏水,原因是落水管沒有及時清理。兩戶人家向物業提出賠償,物業沒有推諉,及時上門修復,妥善解決問題。
            現在的玉四、東四居民區,門衛晝夜有人值班,沒有暴露的建筑垃圾,機動車停放有序,樓道整潔敞亮,環境綠意盎然。更多的公共收益被充實到小區維修資金中去。曲陽路街道黨工委書記謝海龍說,今年1月,街道制定《曲陽路街道住宅物業服務質量提升三年行動方案(2020—2022年)》,激勵轄區各物業服務企業主動跨前,提升服務質量,改善小區硬件設施及綠化環境,推進轄區物業企業服務走上“提升質量、居民滿意、調整價格、質價相符”的良性運轉軌道。通過三年行動扶持一批、淘汰一批、引進一批物業企業,促進轄區物業行業優勝劣汰。
             
             
             

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            關       注:廣州市物業管理行業協會

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            發布時間:2020-09-21 18:04
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