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            “從眾條款”違反了業主共同決定的 基本法律原則 / 知秋

            近年來,很多小區《業主大會議事規則》約定了“從眾條款”(未參與表決業主的投票權數計入已表決的多數票)。在物業管理實踐中,不少小區業主委員會利用“從眾條款”,組織“雙1/4業主”同意表決事項就可以形成業主大會決定。如果形成的決定是維護多數業主利益或者未過分侵害業主權益,一般情況下未投票業主是不會站出來反對的。但是如果形成的決定侵害了未投票業主權益,如公共收益的使用;或者侵害了物業企業的合法權益,如解聘企業,則未投票業主、物業企業對“從眾條款”提出強烈質疑。特別是目前愈演愈烈的物業企業“搶盤潮”,部分物業企業通過業主委員會操盤,利用“從眾條款”形成解聘原物業企業的業主大會決定,引發了很多小區的群體性事件,嚴重破壞了小區正常秩序。如此,“從眾條款”就上升到是否合法的問題,極有必要搞清楚。筆者認為,《議事規則》約定的“從眾條款”,不符合《物權法》《物業管理條例》業主大會是由業主共同決定的基本制度,不符合《民法總則》民事法律行為基于意思表示一致的基本原則。主要理由如下:

             

            一、業主大會表決制度是多數業主同意

            《物權法》第七十六條規定“業主共有和共同管理權利的重大事項應當經雙過半或者雙三分之二以上業主同意”,《物業管理條例》第十二條規定“業主大會會議應當有雙過半業主參加;業主大會決定對業主有約束力”,《廣東省物業管理條例》第二十三規定“業主大會會議表決采用記名投票;任何人不得偽造選票、表決票、業主簽名”。可見,國家、省的業主大會表決制度是較為嚴謹的,明確了業主大會決定生效標準、業主大會決定效力、業主表決需記名投票且不得偽造選票。

             

            二、業主大會會議表決應當是業主明示其表決意見,業主未投票(沉默)不能視為業主作出同意或者反對表決事項的意思表示。

            《民法總則》第一百三十四條“民事法律行為可以基于雙方或者多方的意思表示一致成立,也可以基于單方的意思表示成立”,第一百四十條規定:“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時,才可以視為意思表示”。

             

            在業主委員會召開業主大會會議表決重大事項時,業主需要對表決事項進行投票,業主以“明示的形式”提出同意或者反對意見是沒有爭議的,但“從眾條款”就是以業主未投票(業主沉默)認定為“業主以默示作出意思表示”,是有爭議的。按照沉默只有符合三個條件之一時才可以視為意思表示的規定,首先沒有法律規定業主未投票(業主沉默),可以視為其作出意思表示;其次業主投票表決不是一種交易行為;最后只剩下“當事人約定”一種條件。《議事規則》約定的“從眾條款”是否屬于當事人(業主之間)約定。結論是否定的。

             

            (一)全體業主組成業主大會。《物業管理條例》第八條規定:“物業管理區域內全體業主組成業主大會。  業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益”。因此,業主大會會議表決是全體業主對重大事項行使投票權利。

             

            (二)不是全體業主同意“沉默視為意思表示”。以首次業主大會會議表決通過的《議事規則》為例。《議事規則》有“雙過半”的業主以明示的方式投票贊成,其余的業主以明示的方式投票反對或者未參與投票(不住在小區、住在小區但不知道投票的事、不愿意投票等情形)。如果《議事規則》包含有“從眾條款”,只是投贊成票的業主同意“沉默視為意思表示”,其余的業主是不同意“沉默視為意思表示”。按照“沉默只有在當事人約定,才可以視為意思表示”的規定,《議事規則》約定的“從眾條款”只是部分業主同意,但不是全體業主同意。由于業主大會是由全體業主組成,業主大會的當事人是全體業主,將部分業主同意的“從眾條款”認定為“當事人約定”,且長期適用于后續業主大會會議表決,極有可能造成多數未投票業主的投票權利被代表的嚴重后果(事實已有多宗案例)。同時,由于小區內業主經常發生變更的可能,后續因購買一手房、二手房或其他途徑成為業主的人也要被動接受“從眾條款”,其投票權利也存在被代表的可能,明顯違反了公正公平的基本法律原則,也不符合民事法律行為基于意思表示一致和默示應當由當事人約定的基本民事原則。

             

            (三)業主大會決定的應當是物業管理具體事務,而不宜侵犯業主投票的基本法定權利。《物權法》第七十條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”,第七十六條對業主共同決定事項作出了明確規定。而《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)對業主、專有部分、共有部分和業主投票權數計算等涉及認定業主投票權利的方面作出了明確規定。《物業管理條例》第十九條第一款規定:“業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動”,進一步明確了業主大會只能作出與物業管理有關的決定。對于業主而言,在業主大會會議表決時,本人可以投票、委托他人代為投票或者不投票,這都是應當由業主本人行使的基本民事權利。但是,以部分業主同意的“從眾條款”,強行將未投票業主的投票權利由其他已投票業主所代表,明顯有侵犯業主投票的基本法定權利之嫌。

             

            (四)“沉默的大多數”現象極易被少數人利用形成“所謂合法的業主大會決定”。物業管理實踐中,不少小區存在有相當部分業主不愿意參與公共事務管理,不愿意參加業主大會會議表決。除此之外,還有部分業主未居住在小區,或者居住在小區但不知道在開大會表決。如此,就存在業主委員會利用“從眾條款”,組織少數人投票同意就能形成“合法業主大會決定”的可能。例如在遵守“應當有雙過半業主參加大會”規定前提下,理論上只需小區“雙過1/4業主同意”就可以形成“所謂的合法決定”;如果再將“送達選票”視為“業主參加大會”,則理論上有一個人投票就可以形成業主大會決定。該決定是否合法,有兩種完全不同的觀點:第一種觀點認為“合法”。認為未投票業主對于形成的決定未提出反對意見,且《議事規則》有“從眾條款”,相當于未投票業主“默示了投票結果”。第二種觀點認為“不合法”。首先基于前述“從眾條款”不合法的理由,再者現實存在“沉默的大多數”現象,即使業主合法權益受侵害,如果不過分觸動業主本人利益,多數業主一般不會站出來抗爭,而站出來抗爭的業主往往是少數,造成了未投票業主已“默示”的假象。因此,未投票的業主雖未對少部分業主作出的決定提出反對意見,但并不能直接得出業主已“默示”的結論。

             

            綜上所述,業主大會會議表決應當是業主明示其表決意見,而不得偷換概念,用“部分業主同意的從眾條款”視為“當事人約定”,從而強行將未投票業主的投票權利由已投票業主所代表。

             

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            發布時間:2020-03-20 10:25
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